MODERNISIERUNG

BESCHREIBUNG ZU HAUPTPROJEKT DES  STRANDHOTELS

Vorausgehend ist dargelegt die Lage und die Geschichte der österreich-ungarischen „Pension am Grünen Strande“ (1902-1918), sowie des jugoslawischen „Strandhotels“ (1919-1948), bzw. des gleichnamig kommunistisch verstaatlichten Hotels bis 1960. Danach war das Haus zu Kindererholungsstätte umgewandelt. Anlässlich 90-jähriger Memorierung der Gründung – noch während des Bürgerkrieges in zersetzten Jugoslawien – wurde ein touristischer Zonenplan für die Hotelumgebung ausgearbeitet, bei damals herrschenden Vorstellungen des Massentourismus’. Seit der Präsentation dieses Erneuerungskonzepts für die Westküste Zelenikas, ist über ein Jahrzehnt ohne konkreten Ereignissen verstrichen. Zu verzeichnen ist aber doch: als Folge des Bürgerkrieges wurde das Objekt vom Admiralität der Kriegsmarine Rest-Jugoslawiens besetzt. Nachdem das Militär 2005 das Objekt verließ, der vernachlässigte Bauzustand ist nicht mehr zufrieden stellend.

Neuerdings wurde das „Gesetz für Restitution und Entschädigung von entwendeten Eigentumsrechten“ (Montenegrinisches Amtsblatt 21/2004) verabschiedet, geltend auch für dieses Hotel, zu Gunsten der heute lebenden Erbgemeinschaft. Nachdem  die Admiralität das Objekt verließ - sogleich im Jahre 2005 - die zuständige Restitutionskomission enschied die Rückgabe des Onjekts an die Erbgemeinschaft Aktuell - im Sommer 2007 - ist der Bescheid durch einen Amtsfehler noch nicht rechtskräftig.

Anlässlich dieser Rechtslage – ohne den Planentwurf von 1994 aufzugeben (falls sich ein Investor für den größeren Eingriff interessieren möchte) – wurde  ein vereinfachter Modernisierungsentwurf erarbeitet, Der beschränkt sich wesentlich auf das alte Parkgrundstück des Hotels. Das Haus selbst soll generell umgebaut werden, aber so, dass die panoramabildende Seefassade wieder hergestellt wird, genau so, wie sie zuletzt in den 30-er Jahren aussah. Die weniger bedeutende Parkfassade ändert sich dahingehend, dass mit Anbauten die moderne Innenfunktion etwa die alte Gästekapazität erreichen kann. Das familiäre Hotel verfügte damals mit 35 numerierten Zimmern (29 für Hotelgäste), jedoch keine mit Nasszelle. Aborte und ein Badezimmer standen nur kollektiv zu Verfügung. Vereinzelte Umbauten danach, veränderten diesen zustand grundsätzlich nicht.

In Frühjahr 2007 wurde der vorhandene Bauzustand vermessen, um den Hauptprojekt 1:100 für die Rekonstruktion in Angriff zu nehmen. Die bereits so erarbeiteten Planunterlagen sind hier dargestellt, basiert auf das folgende

PROGRAMM

Grundstück: Hundertjährigre Parkanlage mit edlem Baumbestand und Palmbewuchs, zurzeit verwildert, braucht Rodungen nebst niedriger Neubepflanzung. Der Seestrand braucht neue Gestaltungsmaßnahmen. Dem vorhandenen Sturzbach kann ein Gartenteich angegliedert werden. Eine asphaltierte Zufahrt und sonstige Spazierwege sollen ausgebaut werden. Das Ödland neben der Riviera-Straße ist als Autoparking zu erschlissen und neu zu bepflanzen.

Neubauten: Je gemäß Investitionsanspruch, ist ein Dependance zu Erweiterung der Zahl von Gästezimmer ist möglich. Unter der benachbarten Berghang kann sich ein frei programierbarer Bau mit Vergnügungsanlagen, Hallenbad, Wellness, aber auch Garage und Ähnliches erstrecken. Oder - alternativ - auch einen Tennisplatz anbieten

Hauptgebäude: Durch Umbau und Anbau kann ein 5-Sterne Hotelqualität erreicht werden, mit 31 modernen Wohneinheiten. Dier Anbau-Trakt nützt die vorhandene Flurgänge an der bisher unbenützter Parkseite so, dass um die Seitentürme herum und über die Flügeldächern hinüber, 8 Appataments doch den Seeblick erhalten. Von insgesamt 22 Zweibettzimmern, bleiben nur 9 ohne Seeblick. Die isolierte Lage des Zentraltrakts, im II-III Obergeschoß, liegt nahe die Einrichtung einer Suite, mit eigenem Aufzugs-Zugang und mit Badebecken auf dem Panoramadach.

Der zentrale Eingang erfolgt aus dem Park, in die Rezeptionshalle, dahinten mit zentraler Treppe und Aufzügen. Von den Aufzügen zweigen sich beidseitig Gänge zu den Gästezimmern. Weiter zentral ist Zutritt zu den Restaurant- bzw. Veranstaltungsräumen. Zuletzt erreicht man den Verandasalon-Bar nebst Seitenterrassen, allesamt mit Meeresblick.

Die Ökonomie des Hotels befindet sich im Untergeschoss: mit überdachter Zulieferung, Lagerräume sowie die Küche. Aus der Küche sind unmittelbar die Aufzüge zugängig, zu Bedienung von Gästezimmern – nebst Etageserviceräumen. Zu Restaurantservice gehören gesondert die Geschirraufzüge. Zentral verläuft hier auch ein Gästedurchgang zum Strand hin. Die übrigen Untergeschossräume beherbergen die Verwaltung, Personalräume und das Maschinenhaus.

Planung:

Die nachfolgend dargelegten 9 Blätter sind ein Auszug der Hauptplanung (Originalmaßstab 1:100, Lageplan  1:500). Sie sind auf Grund des nachkriegs-Instandsetzungsplanes vom 1948, der Erdbeben-Sanierungsplänen 1986 und durch Vermessungen 2007 auf Ort und Stelle entstanden. Diese Hauptplanung – als Baugesuchsvorlage – befindet sich zurzeit in Bearbeitung, und dürfte in Frühjahr 2008 präsentierbar werden.

Die Ausführungsplanung 1 : 50 sollte am Ort und Stelle ausgearbeitet werden, und zwar mit eforderlichen Probeabbrüchen, zu in Details präzisen Nachmessungen.

Aproximative Mengendaten

Der Eigentumsgrundstück (Parkanlage) beträgt 8275 m2. Mit Strandgrundstück und den Streifen an der Küstenmagistrale - beide Staatsegentum - kann der Hotelareal  auf etwa 1 ha erweitert werden.

Die Altbau (Umbau) Bruttofläche beträgt insgesamt cca 2300 m2, mit 7000 m3 bebauten Volumens. Die geplante Anbau-Bruttofläche beträgt insgesamt cca 1200 m2, mit 3700 m3 bebauten Volumens..

 Approximative Baukosten: 3500 m2 x 600 € = 2,100.000 €                    Immobilienwert:               8000 m2 x 250 € = 2,000.000 €

DER  VORHABEN  IST KREDITFÄHIG !

Planungsgrundsatz

Das älteste Hotel Montenegros ist gleichzeitig das einzige Gründungsdenkmal des heute dort unentbehrlich gewordenen Hauptwirtschaftszweigs – des modernen Touristikgewerbes - aber auch eine nostalgische Erinnerung auf ehemals „gute alte Zeiten“ der K.u.K Monarchie, nebst gleichzeitig eigenartig zelebren montenegrinischen Bergfürstentums. So soll hier eine heute ganz ungewöhnliche, jahrhundertalte Würde wiedererweckt werden. Dieses Haus soll, nach wie vor das Panorama dieser Riviera in der Form eines Märchenschlosses zieren dürfen. Und in ihrer Funktion, als Gaststätte, eben die „gute alte“ Kultur Wiens und Budapests – im südlichsten Zipfel der verblichenen Monarchie – wieder beleben.

ZELENIKA 1902

Der Bahnhof existiert nur ein Jahr,  und der erste Turm der Pension ist neu erbaut.

Željeznička stanica postoji jednu godinu, i prvi toranj Pansiona je novo izgradjen.

A vasútállomás egy éve létezik, s a Penzió első tornya újonnan épült

Für die Pflege der Tradition des Ältesten Hotels von Montenegro ist ein repräsentaives Museumsraum planerisch gewidmet, im I.OG vor den Aufzügen, als Durchgang auf die Veranda-Dachterrasse. Nebst alter Dokumentation (Genehmigung der Gaststättegewerbe 1902), Literatur und Reihen von Fotos, sollen hier auch Fotos von den vernichteten Wandmalereien Adorjans Magyar dargelegt werden - 4 egenhändig geschnitzte Speerhölze sind erhalten. Und, die königlichen Besuche des Hauses nicht zu vergessen! Auf die Österreich-ungarische Tradition sollen exponierte Portraits Franz Josefs und der Sissi erinnern. Der Kaiser besuchte die Bucht im Jahre 1877, als selbst Zelenika noch nicht existierte. Und die unvergessliche Sissi dampfte öfters vorbei, ihren  letzten und ersten Depeschen über die Signalisationsstation der Prevlaka-Halbinsel empfangend und sendend. Und, nicht zuletzt, eine Darlegung des vielfachen Flaggenwechsels an den Hoteltürmen: Jezt sollen, neben der aktuellen montenegrinischen Flagge, wieder die Kommerzflaggen Österreich-Ungarns gehißt werden...