ZONENPLAN

Die Westzone Zelenikas (Küste von Hafenmoll bis an den bewaldeten Lalovina Hügel, unterhalb der Riviera-Straße) war mit dem Bahnhof und mit der Anlage des Strandhotels geprägt. Das Bahnhofgelände steht heute brach, die ex–Hotelanlage war militärisch eingezäunt. Allerdings korrespondiert die einmalig schöne Brachfläche mit dem Ortszentrum, und biete sich auch als Ergänzungsraum für eine künftige touristische Wiederbelebung an. Stadtplanungsmäßig soll die davor liegende Wasserfläche eine Sporthafen-Marina werden.

Das alte Hotel ist in heutigem Zustand touristisch untauglich, es war schon vor dem II. Weltkrieg veraltet gewesen, die Instandsetzungen danach verbesserten in diesem Sinne nichts, eher wurde die einmalige Architektur verschandelt. Die Konstruktion ist allerdings einwandfrei, das Haus überstand das katastrophale Erdbeben 1979, und auch die Krise des Bürgerkrieges. Als vornehme Admiralitätsverwaltung ist das Haus bestens instand gehalten gewesen. Und es ist – auch 100 Jahre nach seiner Entstehung - noch immer die markanteste Zierde der Riviera von Herceg-Novi.

Demgemäss sind alle Gedanken der weiteren touristischen Zonierung dieser Gegend auf die Rehabilitation des ältesten Hotels von Montenegro gerichtet – bereits unmittelbar seit der Beruhigung nach dem Bürgerkrieg. Demnächst freilich entsprechend den Erfahrungen aus dem Massentourismus in den 70-80-er Jahren. Durch damalige Konsultationen mit Hotelbau- und Marinehafen-Experten, wurde um 1994 die Verplanung von Zelenikas Westzone folgendermaßen konzipiert:

Die neue Hotelanlage sollte – als erweitertes Grundstück – auf den Marinabetrieb anlegen, womit die alte Bahnhoffläche beansprucht und, soweit, auch mit dem bestehenden Ortszentrum verknüpft ist. Dieses wird weiter ausgebaut, mit einem Dependenzehotel, Kulturhaus und Hafenverwaltung - allesamt zu neu organisierten Passagierhafen geöffnet. Von hier, räumlich rückwirkend, erreicht man die Hotelanlage durch eine Art Kongresszentrum, mit Boutique-Geschäften und neuem Restaurantbau.

Dieses Restaurant gehöre bereits der herkömmlich-wirtschaftlich bemessenen Hotelanlage. Wo der alte Hotelbau die erforderliche Bettenkapazität nicht erfüllen kann, er soll daher so umgebaut werden, dass hier die Gesellschaftsräume der neuen Hotelanlage hineinpassen, jedoch mit exakt rekonstruierten Strandfassade. Dahinter – etwa die Brache der Bahnstrecke und einer verlassenen Straße beanspruchend – soll der Bettentrakt neu entstehen – und zwar mit völlig begrünter Fassade: statt Balkongeländer bewässerte Pflanztröge.

Eine detailliertere Planung konnte nicht verfolgt werden, mangels Investitionsprogramm. Es bleibt aber die Hoffnung, dass mit diesem Zonenplan ein Investitionsinteresse geweckt werden könne. Allenfalls ist hiermit dargelegt, welche bauliche Belastung die Westzone Zelenikas ertragen kann.

ZUSÄTZLICHE  ALTERNATIVE,

mit dem Grundsatz, den Alten Strandhotel doch als Eigenfunktion zu behalten. Dazu, nach Erstellung der oben dargestellten Planung, wurde in der Nachbarschaft des Althotels ein Wohnhaus gebaut. Andersherum: Die gesagte große Planung verwertet nicht den herrlichen Ausblick für die Gästezimmer. Dies ist aber, auf die hervorragendste Weise, am steilen Berghang über die vorhandene Magistralstraße und des Marina-Hafens geboten.

Der alternative Zonenplan, der die „Zelenika Westshore“ Programmtabelle doch erfüllt, lässt die Funktion des historischen Althotels völlig frei. Das gesonderte neue Hotel kommt dadurch zustande, dass der Rezeption-Restaurantbau auf einem Teil der alten Bahnhoffläche bleibt, und auf der Obergeschoßhöhe überbrückt die Magistralstraße. Die Gästezimmer können dann auf dem gesagten steilen Berghang abgetreppt entwickelt werden.